今治の不動産会社「スクエア・プラス」では、不動産オーナーの方からのご相談も承ります。

あなたの不動産は大丈夫？不動産経営の今後の未來とは！

「定期的に家賃収入が入るのは魅力的」「年金はあまり期待できないし、貯金の利息もほとんどない今だから、不動産のオーナーになりたい」と、不動産経営に興味を持っている方もいらっしゃることでしょう。

しかし、不動産経営は決して楽な商売ではありません。とある賃貸経営情報誌が行ったアンケート調査によると、今後の賃貸経営に不安を持っているオーナーさんが、なんと6割以上もいるそうです。

賃貸物件では、「空き室リスク」という問題があります。定期的な家賃収入を期待していても、アパートの借り手が見つからなければ収入が入りません。また、建物が老朽化することで家賃を下げざるを得ないことに不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。

さらに満室であっても、家賃の滞納リスクや住民間のトラブルリスク、室内の汚損などの心配もあります。このように、不動産経営を行うには住民のニーズに沿った経営をするという努力が必要になるのです。

収益物件とは？

不動産投資によって収入を得る方法として、インカムゲインとキャピタルゲインという2つの方法があります。キャピタルゲインとは、購入した不動産を売却することで利益を得ること。かつてのバブル期には、キャピタルゲインを目的に不動産購入される方も多くいらっしゃいました。

これに対し、購入した不動産から家賃収入など定期的に得られる収入をインカムゲイン（運用益）といいます。現在では、不動産本来の価値ともいえるインカムゲインに着目した不動産投資が多く行われています。

収益物件を現金で一括購入される方は多くなく、ローンを組んで購入される方がほとんどです。ローン審査は家賃収入がどれだけ見込めるかによって行われますので、サラリーマンや独身の方でも購入できる可能性があります。

さらに不動産投資は節税対策にもなり、買い増しによって物件を増やすことも可能です。ローン返済が終われば、不動産はご自身の所有物になり、その後の家賃収入は丸々入ることになります。

デッドクロスの前に売却する

デッドクロスとは「減価償却費＜元金返済金」となる時点です。「減価償却費」は実際にお金が出ていっていないのに経費にできるお金、「元金返済金」は実際にお金が出ていっているのに経費にできないお金です。

収益物件の場合には、最初に30年分などの減価償却費を支払います。このため、実際に初年度支払った30年分のうち、29年分は経費にできません。しかし2年目からはどんどん有利になっていきます。

しかしこの「有利な会計」が終わるときがやってきます。それが「デッドクロス」であり、節税のメリットが消滅することになり、売却時期の目安となるのです。もちろんデッドクロスだけで売却を判断するわけではなく、他のメリットがあれば所有し続ける意味はあるでしょう。

大規模修繕などの大きな支出が発生する前に売却する

マンションで多く見られる大規模修繕では、一時的に大きな金額が必要になります。修繕のためのお金は毎月積み立てていますが、その積立金で不足する額を「一戸当たり〇万円」と請求されるケースがあるのです。

もちろん、積立金だけで大規模修繕を行っているマンションもありますが、場合によっては、大規模修繕のため数10万円～100万円程度のお金が必要になることもあります。こうした大きな支出が発生する前に売却するのも、売るタイミングのひとつといえるでしょう。

キャピタルゲイン（売却益）が出るときに売却する

購入時よりも売却時の値段が高くなったときに売却すれば、キャピタルゲインが得られます。このようなときに売却するのは、とても有利といえるでしょう。しかし単純に金額を見比べるだけでよいのではなく、コストも考慮に入れる必要があります。

収益物件の売却時には、税金や仲介手数料など、様々な費用が発生します。このため、多少値上がりした程度では、かえって損になるかもしれません。キャピタルゲインが得られるかどうかは、コストをきちんと計算した上で判断するようにしましょう。

賃貸中のまま売却する？空き家にして売却する？

賃貸中の物件を売却するには2つの方法があります。それは、「賃貸中のまま投資用物件として売却する」方法と、「空き家にして居住用物件として売却する」方法です。

投資用物件として売却する方法は「オーナーチェンジ」とも呼ばれ、買主は自分の居住用ではなく、収益物件として購入します。すでに入居者のいる賃貸物件であれば、購入者はその日から家賃収入を得られることになります。

一方、居住用物件として売却する方法というのは、賃貸で入っている入居者全員に退去してもらってから売却する方法です。一般的には居住用の不動産を探している人が多く、居住用物件として売り出すほうが買主を見つけやすくなります。

投資用物件か居住用物件かによって査定も変わる

投資用物件は「収益還元法」を用いて査定を行います。収益還元法とは、物件が将来生み出す収益の予測にもとづき、不動産の価格を査定する方法です。高い家賃で貸し出せる物件は高く評価され、低い家賃しかとれない物件は評価が低くなります。

一方の居住用物件で用いられるのが、「取引事例比較法」という評価方法です。近隣エリアにおける過去の取引価格をベースにして、物件の立地や環境、建物の保守管理状態などによって価格を決定します。

入居者がいる賃貸物件は内覧が難しい

入居中の賃貸物件の場合、一般的には内覧することはできません。つまり買主は物件を外から見るだけで、購入を判断しなければならないのです。このため、壁やフローリングなどの汚損状況や、エアコンなどの設備の状況を明確にしておく必要があります。

売却後に発生する修繕費用については、売主と買主との間でトラブルにつながることもあります。売却前に故障の際の費用負担など、明確に取り決めておきましょう。

売却理由を明確にする

不動産物件を売る際には「どうしてこの物件を手放すのか」という理由を買主から聞かれることを想定しておきましょう。安定して収入が得られる物件であれば手放す理由がないと考えられるからです。

家賃の滞納やご近所トラブルなど、何かあるのではないかと疑われないように、売却の理由をきちんと示すことで、買主の不安を取り除くようにしましょう。

物件の売却後にオーナー変更を入居者に知らせる

物件所有者が変更することについて、事前に入居者から承諾してもらう必要はありません。しかし売却後には、売主と買主から入居者に対して、緊急連絡先や家賃の振込先などを通知するのが一般的です。

なお、賃貸契約時に預かっている敷金は、新しい所有者にそのまま引き継がれますので、入居者にもきちんと伝えておきましょう。